事業(yè)單位公共基礎(chǔ)知識之法律知識：解讀《民法典》中業(yè)主共同決定的事項

物權(quán)法第七十六條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的事項以及表決程序。民法典對此條款變動很大。

首先，在決定事項內(nèi)容上，新增了一個需要由業(yè)主共同決定的事項，即改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。

也就是說《民法典》實施以前這項決定是不需要業(yè)主共同決定的，就算所有的業(yè)主不同意，物業(yè)也可以把共有部分的用途改變或者從事經(jīng)營活動。比如將共有的小區(qū)道路劃出車位租給別人停車。但是現(xiàn)在有了《民法典》就必須有業(yè)主來共同決定了。

其次，在表決規(guī)則上有較大變化。物權(quán)法第七十六條對小區(qū)業(yè)主共同決定事項實行“絕對多數(shù)表決”原則，即專有面積和人數(shù)同時達(dá)到三分之二以上。比如《物權(quán)法》對于使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等重大事項的表決規(guī)則是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”(即全體業(yè)主的雙三分之二)。那么當(dāng)涉及維修資金使用和加裝電梯等部分業(yè)主利益時，其他業(yè)主不可能同意，難以達(dá)到三分之二以上表決通過。如房屋頂層漏水只涉及頂樓業(yè)主利益、加裝電梯對高樓層更有利但給低樓層帶來采光和噪音問題，對諸如此類事項的表決實行“絕對多數(shù)表決”原則基本是不可能的，這就導(dǎo)致小區(qū)決策難以達(dá)成，因決策困局而產(chǎn)生“悲劇”。

《民法典》第二百七十八條的規(guī)定放棄了“絕對多數(shù)表決”原則，降低了因決策困局而產(chǎn)生“悲劇”現(xiàn)象的發(fā)生。民法典第二百七十八條規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定除上面三項以為其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

例如：

從上述例子中我們可以總結(jié)出：決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”、“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”、“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”的事項其實實行的可以看做是“過半數(shù)決定”。具體來說就是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即2/3×3/4=1/2。對其他表決事項可以看做是“少數(shù)決定”。具體來說就是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即2/3×1/2=1/3。有了這個結(jié)論我們在做題時候就可以節(jié)省很多時間，也避免被題目繞進(jìn)去。